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最近,在房地产商降价的热潮中,港资住宅企业大鲳龙仓( 00004.hk )的降价行为备受瞩目。 在长江三角洲常州和杭州,九龙仓降价为“偷跑”,部分楼盘降价幅度为3000元至5000元。 成都也有几块九龙仓楼盘大幅降价销售,降价幅度最高也达到5000元,被业主包围。

“港资房企九龙仓自曝降价内幕: 城镇化有陷阱”

对此,九龙仓中国房地产主席周安桥日前在接受《中国经营报》记者采访时强调,价格调整是业务战略,不是政策战略。 “不同城市有不同的决定,不同城市的地区上升和下降也不同。 有些城市有产品。 我们过一会儿看,可能是那年买的地贵了。 产品在某个地区的某个阶段过剩了。”

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周安桥承认,一点点的城市供应量太多,供应步伐太快,超出了房企的预想。 从某种意义上说,它也是城市化进程中的“陷阱”,也被称为“探讨、总结经验”。

城市化进程中的“陷阱”

《中国经营报》:最近,常州、杭州出现了房价下跌的情况。 这些地方在国内是经济快速发展的好城市,但是很多企业品牌开发者在当地的状况不好。 你对这两个地方大面积房价下跌的现象怎么看? 九龙仓住宅这个街区的未来空之间在哪里?

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周安桥:这个问题多而复杂,表面上看起来经济很好的地方,通常随着经济的快速发展,房价在上涨。 但是房价持续上涨。 过去几年,城市化的推进有些自发,个别地区发生供给量过剩,供给时间太紧,短时间内挤出了很多土地,各方面可能一下子跟不上,也影响了房价的上涨。 在未来的城市化、城市建设、城镇建设中,为了避免前面提到的情况,希望有更好的计划。

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我们选择土地的时候,也难免受到以前流传下来的观念的影响。 去一个城市,看gdp,看人均gdp,看房价,大家看这些数字决定的没错吧? 错了。 例如,我今天买了土地。 买的时候觉得是对的,但没想到三个月后,又有五块土地连续发售。 这是我买的时候唯一一次,三个月零六个月后,十家公司在开发同一个地区。 今天无论是住宅生产厂家还是政府,都要一起讨论是不是供给地太快,供给地太多,配套不齐全。 10个项目都建了住宅,没有一所医院,没有学校,没有商场。 这也是中国几年前的特色,虽然外界批评过去的城市化会导致空城鬼城,但不能说城市化失败了。 有必要进行讨论,总结经验。

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对九龙仓来说,在城市化进程中,看到了巨大的商机,但具体落实,不知道这一步是怎么迈出的。 机会太大了,太多了,也不是好事件。 这样大的机会,从哪里开始,我们必须吸取这几年来正反两方面的经验。 正因为过去正反两方面的经验,我知道不能只看机会,机会也有陷阱。 也就是说,在未来的城市化中,有很大的机会,也有很多陷阱。

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《中国经营报》:常州、成都项目降价后,年报说明“顺应市场”。 你对中国市场未来的快速发展有什么看法? 要不要再调整一下适应市场?

周安桥:永远可以根据市场进行调整。 随同到达市里。 从长远来看,对中国的房地产基本面有好处。 特别是两会之后,中国的城市化计划出台了。 李克强总理表示,未来6年,将有1亿人口进入城市,城市旧区改造1亿人,中部西部1亿人。 从外面看,数字巨大,等于建立美国。 从人口来说,今后6年需要和美国同等的建筑量。 这有很大的机会,但也有很多不知道怎么做的部分。 首相提到的大量保障房,这部分,现在不向香港企业开放。 我不理解我们不参加。 即使十分之一的人口需要我们,也会有3000万人。 未来的中国房地产,一点疑问也没有,总是看着。

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从去年下半年开始,我们发现了一个比较奇怪的现象。 发展商迅速参与土地拍卖,积极性很高,出现了很多地王,但房价没有大幅上涨,跟不上地价涨幅,一点点的城市也出现了严重的滞销,很多房子卖不出去,拆迁率普遍不高。

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这个回九龙仓的方法,引起了大家的关注。 我们是随行就市,并不是没有看到中国市场,绝不是全面抛售资产。 第一,我们可能会持续关注一点点的地方,然后购买。 第二,将来也许能看到我们的一些大楼涨价。

不同的城市有不同的决定,不同的城市地区上升或下跌,也不同。 有些城市有产品。 我们经过一段时间后,可能是那年买的地贵了。 产品在某个地区的某个阶段过剩了。 如果有机会大家都降价的话,我可能先动手比较好。 我比你早降价一周,争取一周空的时间,多卖100套比少卖好。 这是九龙仓业务上的策略,不是政策上的策略。 把它提到政策上,会误导我们。

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《中国经营报》:常州降价时,地方政府有反应吗? 我刚才说了,也许可以双向控制,其他城市有没有和九龙仓讨论过?

周安桥:没有和常州市政府打招呼。 稍后见面时,常州市政府人员表示理解,保证通过法制解决,无需担心损坏楼盘等异常举动。 但是,政府并不是在鼓励我们降价,他们认为这是我们公司的行为,很尊重。

布局内陆商业地产

《中国经营报》:九龙仓香港商业地产销售强劲,内地商业地产的快速发展有那些想法?

周安桥:商业地产是九龙仓主要业务,今年我们做了具体的统计。 有香港海港城、时代广场,还有好莱坞中心,每年盈利460亿港币,占全部香港零售的9%,估值在过去4年中增加了1000亿港币。 截至去年年底,商业房地产占4000多亿港币,占所有业绩的近60%,2600亿港币归租赁房地产。 其中,内地商业房地产占其中500亿港币,从4年前的100多亿港币增长到这个数字,内地租赁房地产增长数倍,香港增长1倍以上。 500亿的非常重要的部分是年初在成都完成了第二代商业综合体。 十多年前,我们在上海、北京、大连等地有时代广场。 是我们的第一代产品,现在好像规模很小。 成都国际金融中心1月刚开幕,是第二代产品,总规模地上地下75万平方米,超过香港海港城,商场面积近25万平方米,95%以上已全部出租。

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这是我们继续向未来前进的方向,今后重庆、长沙将陆续建成。 重庆50万平方米,长沙地面地下面积100万平方米,是我们目前建设中最大的国金中心。 上海、西安也在继续寻找同样的项目。 这类项目的优势之一是有同样的规模,商场面积有10万、20万平方米左右的量。 内地的比例只会增加而不会减少,总有一天内地的商业地产会接近或超过香港。

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《中国经营报》:关于商业地产,电商交易方兴未艾,中国商业地产存在很大风险。 正如我刚才所说,九龙仓未来在上海、重庆、长沙这些城市创造更大体的商业性房地产,如何评价市场风险?

周安桥: EC对我们的影响确实有。 九龙仓的处理方法之一是尽量做对象广泛的生意。 我们很少做小范围的区域性项目,目标顾客越大越好。 不是为小地区服务。 成都这个商场不是为锦江区服务的,一个区支撑不了这个生意,也不是为成都服务的。 港口城市也不是为香港,而是为4000万游客和700万香港人服务。 规模有综合因素,不是简单的购物,而是独自经历,将网络购物的影响降到最低。 国际金融中心( ifc )我们也不期望各地开花。 在可见的未来,10年内不会超过10人。 一想到一家百货公司比较一亿人口,就安全了。

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未来的市场不乐观

《中国经营报》:今年没有出台监管政策,为什么很多开发者都在忐忑不安? 许多开发人员预计下半年会好转。 或者,预计周期比时间长。 你觉得怎么样?

周安桥:房地产伴随着经济的快速发展,房地产价格不可能上涨,与经济脱轨。 今年的房地产商几乎不约而同,看法相同,很保守。 实际上,去年下半年和今年年初,大家都采取了观望的态度。 我们认为在规制上不可能出现更严格的政策,应该朝着放松的方向前进。 应该乐观,但大家不一定这么想。 我认为和宏观经济有关系。 在这个大环境下,我看到越来越多的领域蒸蒸日上,即使现在取消限购,很多人可能也不一定会买房子。 万一缓和了,房子的销售额也不会上升,是不是更可怕了? 现在也有限制购买的借口。 无论是内地、香港还是国外,利息上涨,银根紧缩,大家买大宗商品都相对保守,而且现在房子的库存比很高。

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《中国经营报》:我刚才说过,有些城市即使赤字也必须马上出货。 具体是那些城市吗? 今年也买土地,今年有目标吗? 在那些城市?

周安桥:这样的城市不多。 常州就是这样的城市。 发生了什么变化? 刚才说了,在城市化的过程中,也有过于激进、过于土地出让、供求关系发生了变化的地方。 根据各个地方的情况进行应对。 我们在内地大有50多个项目,但很明显只有两三个人在调整价格。 我们的调价不仅调整了这几个,其他项目也调整了,下降的多,幅度不高,5%,不是大量下降,不是百套规模,大家没有观察。

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没有具体的数字。 新城市将变得保守,原本进入的城市将被优先考虑。 不会超过我们销售的数字。 我们的土地分为两部分,一部分是为了补充我们的销售而买来的,但九龙仓以上是综合体的快速发展商,不包括买综合体的数字。 如果发现商业综合体的土地,可能会超过。

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《中国经营报》:在业绩会议上,管理层说今年的目标很难实现,但是经过价格调整后有所改善吗? 有同样的看法吗?

周安桥:前三个月超过了预期的目标。 原因包括在一些城市的价格调整,所以我对完成年度计划很有信心。 和大部分房地产企业一样,下半年预算将高于上半年,主力销售时间为三季度,总目标为230亿元,内部一季度预算40多亿元,已经略有超出,还需继续努力。 我们不是特意说继续下降。 不排除上升。 这不是政策范畴,而是业务问题。 而且,我们也仔细观察了市场的一些变化。 我们对变化有期待,管制不一定。 中央政府可能会出台一点全国性的政策,将政策放在地方上。 我们也同样期待着。 那些城市提出了新的方法,希望有新的突破。 我想上半年会出现,但具体情况不准确。 我们今后的一点办法也将根据政策进行调整。

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